Chương trình EB-5 yêu cầu mỗi nhà đầu tư phải chứng minh rõ ràng và hợp pháp nguồn tiền dùng để đầu tư vào dự án tạo việc làm tại Mỹ. Trong số các phương án tài chính hiện có, HELOC (Home Equity Line of Credit) được đánh giá là một công cụ linh hoạt, đặc biệt phù hợp với những ai đã sở hữu bất động sản tại Mỹ. Nhưng sử dụng HELOC trong hồ sơ EB-5 không đơn thuần chỉ là có nhà rồi vay tiền – USCIS sẽ đánh giá toàn bộ hành trình hình thành tài sản, quá trình vay và cả dòng tiền được sử dụng sau đó.
Vậy HELOC là gì trong bối cảnh đầu tư EB-5? Điều kiện nào để nó được USCIS chấp nhận? Và làm thế nào để sử dụng đúng cách? Bài viết này sẽ giải đáp toàn bộ những câu hỏi đó.
HELOC là gì và cách hoạt động trong đầu tư EB-5
HELOC, viết tắt của Home Equity Line of Credit, là một hình thức vay vốn dựa trên giá trị tài sản ròng (equity) của bất động sản mà bạn đang sở hữu. Nói một cách đơn giản, đây là khoản vay thế chấp thứ hai cho phép bạn rút tiền theo hạn mức được cấp dựa trên phần giá trị tăng thêm của ngôi nhà, mà không cần bán tài sản đó.
Đối với nhà đầu tư EB-5, HELOC mở ra cơ hội tận dụng tài sản sẵn có để huy động vốn nhanh chóng và linh hoạt. Thay vì phải bán nhà để lấy tiền mặt đầu tư, bạn có thể giữ nguyên quyền sở hữu bất động sản trong khi sử dụng phần giá trị tăng thêm để làm vốn EB-5.
HELOC hoạt động giống như một hạn mức tín dụng mở, nơi bạn có thể rút tiền từng phần, chỉ trả lãi cho số tiền đã sử dụng trong giai đoạn đầu. Điều này khác biệt với khoản vay thế chấp truyền thống, vốn được giải ngân một lần và tính lãi toàn phần ngay từ đầu.
Vì sao HELOC ngày càng phổ biến trong giới đầu tư EB-5?
Thứ nhất, HELOC cho phép nhà đầu tư sử dụng tài sản có sẵn tại Mỹ để huy động vốn mà không cần chuyển tiền từ nước ngoài hoặc bán tài sản cá nhân.
Thứ hai, hình thức vay này giúp kiểm soát dòng tiền tốt hơn. Thay vì vay vượt mức, nhà đầu tư có thể rút đúng số tiền cần thiết cho khoản đầu tư EB-5, đồng thời tránh được chi phí tài chính phát sinh không cần thiết.
Thứ ba, USCIS công nhận HELOC là nguồn vốn hợp lệ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện minh bạch về sở hữu tài sản, trách nhiệm vay nợ cá nhân và dòng tiền đầu tư.
Điều kiện để HELOC được USCIS chấp thuận trong hồ sơ EB-5
Không phải khoản HELOC nào cũng được USCIS chấp nhận. Để đảm bảo nguồn tiền từ HELOC là hợp lệ trong mắt cơ quan di trú, nhà đầu tư cần đáp ứng các tiêu chí sau:
Bất động sản dùng để thế chấp khoản HELOC phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người đứng đơn EB-5. Nếu tài sản thuộc người khác, kể cả là người thân, hồ sơ có thể bị từ chối nếu không có bằng chứng chuyển nhượng sở hữu hợp pháp.
Khoản vay HELOC phải do chính nhà đầu tư đứng tên và chịu trách nhiệm trả nợ. Không được chia sẻ nghĩa vụ vay với bên thứ ba như công ty, vợ/chồng hay cá nhân khác. USCIS yêu cầu người đầu tư phải là người trực tiếp vay và thanh toán khoản vay đó.
Khoản HELOC nên được cấp bởi ngân hàng hoặc tổ chức tài chính được cấp phép. Nếu vay từ công ty tài chính không rõ nguồn gốc hoặc nền tảng online không minh bạch, USCIS có thể yêu cầu chứng minh thêm về nguồn tiền của bên cho vay – một điều không dễ thực hiện.
Dòng tiền từ HELOC phải minh bạch từ lúc giải ngân đến lúc đầu tư vào dự án EB-5. Tất cả các giao dịch liên quan cần có sao kê ngân hàng, hợp đồng vay và chứng từ tài chính đầy đủ.
Ngoài ra, nguồn tiền ban đầu dùng để mua bất động sản – tài sản dùng để thế chấp HELOC – cũng phải hợp pháp và có hồ sơ chứng minh rõ ràng. USCIS có thể yêu cầu truy ngược lịch sử tài chính nhiều năm để xác minh điều này.
Những sai lầm cần tránh khi sử dụng HELOC trong EB-5
Một số nhà đầu tư có thể bị từ chối hồ sơ EB-5 vì không hiểu đúng hoặc không chuẩn bị đầy đủ tài liệu liên quan đến HELOC. Dưới đây là các lỗi phổ biến:
Sử dụng bất động sản không đứng tên hợp pháp. Việc thế chấp tài sản người khác để vay HELOC không được USCIS chấp nhận, kể cả khi người đó là vợ/chồng hay cha mẹ.
Không chứng minh được nguồn tiền dùng để mua nhà ban đầu là hợp pháp. Dù HELOC là khoản vay, nhưng USCIS sẽ yêu cầu truy vết nguồn tiền đã dùng để mua bất động sản đó.
Khoản vay HELOC không được cấp bởi tổ chức tài chính có giấy phép rõ ràng. Trường hợp này có thể khiến bạn bị yêu cầu bổ sung hồ sơ kéo dài hoặc thậm chí bị từ chối ngay từ đầu.
Dòng tiền từ HELOC chuyển qua nhiều trung gian như công ty riêng, người thân hoặc tài khoản không phải của nhà đầu tư. Điều này làm mất tính minh bạch và gây nghi ngờ cho USCIS.
Cách chuẩn bị hồ sơ sử dụng HELOC cho EB-5 đúng chuẩn
Để tăng khả năng được USCIS chấp thuận, nhà đầu tư nên thực hiện các bước sau:
Lưu trữ và cung cấp đầy đủ giấy tờ mua bán bất động sản, hợp đồng thế chấp, sao kê ngân hàng và hợp đồng vay HELOC từ ngân hàng.
Chứng minh rõ nguồn thu nhập dùng để mua bất động sản, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, hợp đồng lao động, bảng lương và sao kê tài khoản cá nhân.
Thể hiện trách nhiệm tài chính cá nhân rõ ràng bằng hợp đồng vay đứng tên riêng, không có đồng bảo lãnh hoặc tổ chức trung gian.
Theo dõi và ghi lại đầy đủ dòng tiền từ khi giải ngân HELOC đến khi chuyển vào dự án EB-5. Tránh mọi giao dịch vòng hoặc không rõ mục đích.
Nếu không chắc chắn về tính hợp lệ của hồ sơ, nên tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn có kinh nghiệm thực tế về hồ sơ EB-5 sử dụng HELOC.
Kết luận
HELOC là một công cụ tài chính linh hoạt, cho phép nhà đầu tư tận dụng giá trị bất động sản có sẵn để tham gia chương trình EB-5 mà không cần bán tài sản. Tuy nhiên, để được USCIS chấp nhận, việc sử dụng HELOC đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về minh bạch tài chính, quyền sở hữu hợp pháp và trách nhiệm cá nhân với khoản vay.
Việc hiểu đúng bản chất của HELOC và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, nhất quán không chỉ giúp tăng khả năng được chấp thuận đơn I-526E mà còn giúp quá trình xét duyệt ở giai đoạn I-829 diễn ra suôn sẻ hơn. Nếu bạn đã sở hữu bất động sản tại Mỹ và đang tìm cách huy động vốn cho EB-5, HELOC có thể là một giải pháp đáng cân nhắc – miễn là bạn chứng minh được mọi bước đi của dòng tiền là hợp pháp và rõ ràng.
Nguổn tại VICTORY: https://dinhcucacnuoc.com/chung-minh-nguon-von-bang-heloc-eb5/